art L. 145-40-1 et L. 145-40-2 [nouveaux] du code de commerce - Établissement d'un état des lieux et des charges locatives. Article 6. art. L. 145-46-1 [nouveau] du code de commerce - Droit de préférence pour le locataire en cas de vente du local commercial qu'il occupe. Articles additionnels après l'article 6. Larticle L. 145-46-1 du code de commerce issu de l'article 14 de la loi no 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a instauré un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local commercial ou artisanal dans lequel il exerce son activité. En conséquence, tout propriétaire d'un tel local qui envisage de le vendre ArticleL145-1 - Partie législative - LIVRE Ier : Du commerce en général. - TITRE IV : Du fonds de commerce. - Chapitre V : Du bail commercial. - Section 1 : Du champ d'application. - Alinéa by Luxia, c’est le plus important entrepôt de données juridiques d'Europe, classées, hiérarchisées et liées entre elles. Il comprend des millions de documents (jurisprudence, lois, Larticle L. 145-17, I du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser au locataire le renouvellement du bail sans lui verser d’indemnité d’éviction. s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire, s’il est Articles L145-1 à L145-60) Section 2 : De la durée. (Articles L145-4 à L145-7-1) Naviguer dans le sommaire du code Article L145-7-1 Version en vigueur depuis le 25 juillet 2009 Création LOI n°2009-888 du 22 juillet 2009 - art. 16 Laloi 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel a prévu, à l'article L.145-46-1 du Code de commerce, l'instauration, en cas de vente, d'un droit de préemption au profit du preneur à bail commercial. Seule la vente amiable du local commercial est concernée par ce droit de préemption, le texte indiquant l'hypothèse où le propriétaire envisage de vendre son local. Elleest consacrée par la loi en son nouvel article L 145-5-1 du Code de Commerce, alors qu’auparavant cette notion n’était que jurisprudentielle. II – Les baux soumis au statut: 1°) Le champ d’application du statut : L’article 5 de la loi consacrant une jurisprudence de la Cour de Cassation (CASS. 3ème CIV. : 9.11.2011) étend le bénéfice du statut aux étrangers. Ainsi CD30a. Réforme des baux commerciaux – Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 Comme l’indique le professeur Joël MONÉGER, Loyers et copropriété, n°9, septembre 2014, p 13, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 modifie sensiblement les règles relatives à la durée des baux commerciaux ». Il sera exposé ci-après un bref résumé de l’article du professeur MONÉGER. Au cœur des discussions entre bailleur et preneur lors de la conclusion d’un nouveau bail commercial, se trouve la question de la durée et donc de la forme juridique de ce bail. Convention d’occupation précaire, bail dérogatoire, bail soumis au statut d’au moins 9 ans avec ou non faculté de résiliation triennale, bail indiquant une durée du bail renouvelé supérieur à 9 ans ? 1 – Définition légale de la convention d’occupation précaire Article du code de commerce Bien que consacrée par la jurisprudence, l’article du code de commerce définit dorénavant la convention d’occupation précaire, comme se caractérisant, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. » 2 – Allongement à 3 ans du régime dérogatoire des baux commerciaux de courte durée Article du code de commerce L’article du code de commerce allonge à 3 ans le régime dérogatoire des baux commerciaux de courte durée, et dispose que Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. » A noter que Le bailleur dispose d’un mois après l’expiration du bail pour prier le preneur de déguerpir ou pour ce dernier de quitter les lieux, sans que le preneur ne puisse opposer au bailleur la mutation du bail dérogatoire en bail statutaire. La jurisprudence de la Cour de Cassation autorisant le renouvellement de baux dérogatoires successifs semble écartée. En conclusion, on peut s’interroger sur l’intérêt pour le preneur de conclure un bail dérogatoire de 3 ans, quand la loi nouvelle permet à ce dernier, sauf exception, de résilier un nouveau bail commercial statutaire à l’issue de la période triennale. 3 – Réduction de la faculté de stipuler une durée ferme du bail commercial Article alinéas 1 et 2 du code de commerce L’article alinéa 1 et 2 du code de commerce indique que La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. » Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale ». Par conséquent, le caractère d’ordre public du droit de résiliation triennale du locataire est rétabli. Ce même article prévoit néanmoins les exceptions suivantes dans lesquelles des stipulations contraires peuvent prévoir une durée ferme supérieure à 3 ans Baux commerciaux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, Locaux construits pour une seule utilisation », locaux monovalents, Locaux à usage exclusif de bureaux, Locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231ter du CGI. 4 – Baux commerciaux de plus de 9 ans Article alinéa 2 du code de commerce *L’article alinéa 2 du code de commerce indique que La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. » Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale ». Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, … peuvent comporter des stipulations contraires. » En d’autres termes, la liberté contractuelle de conclure des baux commerciaux supérieurs à 9 ans est réaffirmée. *Cependant, l’article du code de commerce prévoit que la La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. » En d’autres termes, et sauf avis contraire futur de la cour de cassation, on ne peut plus conclure des baux commerciaux supérieurs à 9 ans dès l’origine, baux de 12 ans Les statuts déterminent les décisions qui doivent être prises collectivement par les associés dans les formes et conditions qu'ils prévoient. Toutefois, les attributions dévolues aux assemblées générales extraordinaires et ordinaires des sociétés anonymes, en matière d'augmentation, d'amortissement ou de réduction de capital, de fusion, de scission, de dissolution, de transformation en une société d'une autre forme, de nomination de commissaires aux comptes, de comptes annuels et de bénéfices sont, dans les conditions prévues par les statuts, exercées collectivement par les associés. Dans les sociétés ne comprenant qu'un seul associé, le rapport de gestion, les comptes annuels et le cas échéant les comptes consolidés sont arrêtés par le président. L'associé unique approuve les comptes, après rapport du commissaire aux comptes s'il en existe un, dans le délai de six mois à compter de la clôture de l' unique ne peut déléguer ses pouvoirs. Ses décisions sont répertoriées dans un registre. Lorsque l'associé unique, personne physique, assume personnellement la présidence de la société, le dépôt, dans le même délai, au registre du commerce et des sociétés de l'inventaire et des comptes annuels dûment signés vaut approbation des comptes sans que l'associé unique ait à porter au registre prévu à la phrase précédente le récépissé délivré par le greffe du tribunal de commerce. Les décisions prises en violation des dispositions du présent article peuvent être annulées à la demande de tout intéressé. Cour de Cassation, Chambre Civile 3, 17 Mai 2018, associés sollicitent à titre reconventionnel que l’une des sociétés locataires était fondée à revendiquer le bénéfice du droit de préférence instauré aux termes de l’article L145-46-1 du code de commerce l’un des associés étant lui-même gérant de la société locataire à qui il reconnaissait le bénéfice de ce droit.En premier lieu, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence pour débouter les deux associés retient en son alinéa 1erque l’article L145-46-1 n’a pas vocation à s’appliquer aux ventes judiciaires. Cet article s’appliquant lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci ». Condition sine qua non de son pourrait arguer que cette vente découlant d’une dissolution amiable de la SCI, elle implique nécessairement l’intention de cette dernière de vendre son bien. Toutefois, la vente judiciaire suppose que les parties n’ont pu trouver d’accord pour vendre de gré à gré ledit bien ; justifiant ainsi d’écarter l’article L145-46-1 du code de ailleurs, l’alinéa 1erde l’article L145-46-1 du code de commerce imposant que la notification de cette intention de vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Or, le prix de vente ne pourrait en aucun être mentionné dans le cas d’une vente aux enchères, dont le prix ne peut, par essence, être défini à l’ première solution posée par la juridiction du second degré et approuvée par la Cour de cassation a le mérite d’être parfaitement claire et fondée Cour de cassation aurait pu s’arrêter là, tant le fondement légal suffisait à rejeter les prétentions des associés demandeurs. Toutefois…En second lieu, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence retient que le locataire ne l’était que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente, dans la mesure où le terrain avait été donné à bail à d’autres sociétés. Elle en déduit que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par le Cour de cassation a décidé d’approuver la Cour d’appel sur ce point, jetant ainsi le trouble sur l’interprétation de l’alinéa 6 de l’article L145-46-1 qui pose les exceptions au bénéfice du droit de préemption par le preneur d’un local n’en pas douter, la Cour de cassation s’est saisie du cas d’espèce pour apporter une lecture du dernier alinéa de cet article. Cependant, cette lecture est elle-même propice à une double part, peut être retenue une interprétation, très restrictive, qui reviendrait à considérer que, d’une façon générale, dès lors que le locataire ne l’est que pour une partie de l’ensemble immobilier mis en vente», le droit de préemption institué à l’article L145-46-1 ne trouve pas à s’appliquer. Cependant, prêter un tel sens à l’article L145-46-1, rendrait celui-ci, récemment considéré comme d’ordre, facilement contournable par le biais de cette exception. Aucune conclusion ne saurait donc être adéquatement tirée pour l’instant sur le sens et la portée de cet arrêt de la Cour de cassation sur la part, cette position de la Cour de cassation renvoie inévitablement à l’une des exceptions de ce dernier alinéa, excluant le droit de préemption. Il s’agit du cas de la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux». Or, en l’espèce, il n’était question que d’un seul local. Ce qui reviendrait à dire que l’exception joue non seulement sur la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux mais aussi un seul local commercial. De nouveau, cette extension du champ des exceptions n’est pas un jeu que l’on peut facilement attribuer à la Cour de cassation tant il est lourd de conséquences pratiques et éloigné du sens littéral du il serait plus sage de considérer comme acquise uniquement la première partie de l’arrêt, relative à l’exclusion des ventes judiciaires, du domaine de l’article L145-46-1. Et, d’attendre une ou plusieurs décisions postérieures portant directement sur l’interprétation des exceptions du dernier alinéa de cet article. I. - Les commerçants et artisans qui suivent un stage de conversion au sens de l'article 10-1° de la loi n° 71-575 du 16 juillet 1971 reçoivent une rémunération calculée dans les conditions prévues à l'article 25-I-3° de ladite loi. II. - Les commerçants et artisans qui suivent un stage de promotion professionnelle au sens de l'article 10-3° de la loi n° 71-575 du 16 juillet 1971 perçoivent une rémunération calculée dans les conditions prévues à l'article 30 de ladite loi. III. - A l'issue de l'un des stages définis à l'article L. 145-43 du code de commerce, les commerçants et artisans qui renoncent à leur activité et recherchent un emploi salarié percevront, jusqu'à ce qu'ils aient trouvé un emploi et pendant une durée maximum de trois mois, une indemnité d'un montant égal à la rémunération qu'ils percevaient pendant leur stage.

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